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「范泛而谈Ⅱ2期」海外资产配置专题: 是谁选择了伦敦?

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spirit

超级管理员

发表于 2017-11-17 22:12




《范泛而谈》第二季第二期,海外资产配置伦敦专题,通过介绍:城市背景、利率、汇率水平,以及历史数据情况等;并结合范金融ARI团队通过量化思维从:地理位置指标、人口密度指标、各区收入指标、学校位置四个方面加以运用分析,较全面讲述解析伦敦是否值得投资。





1.是谁选择了伦敦
背景/文化/教育/科技/金融

背景/文化:
英国,高度发达资本主义国家。欧洲四大经济体之一,国民拥有较高生活水平和良好社会保障制度。

伦敦,英国首都。英国政治中心、商业、金融中心,对英国经济乃至世界经济有着举足轻重影响。伦敦具两千多年历史,其文化底蕴悠久闻名“自成一派”,生活氛围提倡绅士文化享誉世界。

基本文化政策设及范围广泛,除文学艺术外,还涵盖影视、时装、园林等各方面。鼓励艺术活动创新的多样化,强调公众对文化艺术活动的平等参与。


教育:
世界高等教育最强国家。伦敦汇聚全英格兰最好的前60%顶级公学,是全世界最重视教育城市,拥有世界最多优质教育资源。国际大学数量超过美国,是加拿大及法国的总和。孩子有更大的机会入学顶级高校。

2017年英国高校在全球排名:1.牛津大学 2.剑桥大学 8.帝国理工学院 16.伦敦大学学院 25.伦敦政经学院 27.爱丁堡大学 36.国王学院

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科技、金融:
伦敦聚 集以“银行之王”英格兰银行为中心的众多历史悠久,实力雄厚金融机构。市场规模堪称世界第一,拥有完备的金融组织结构,及完善的金融市场管理体系的世界金融中心。

世界金融中心—伦敦金融城(City of London),世界500强国际公司中,有七成以上在此设立分部。全世界约35%的外汇交易和70%的国际债券交易在此完成。伦敦金融城与纽约华尔街一直稳坐世界金融中心前两名。

同时被公认为欧洲科技中心,与纽约和旧金山三足鼎立,并称世界前三的科技中心。在伦敦IT科技从业者超过30万人,相关科技行业平均薪资为50663万镑,超过非科技类人员的收入水平47%。英国近些年最大的独角兽企业都几乎诞生在伦敦。

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2.伦敦是否可以投资?
利率水平/汇率水平/资金成本

英国的按揭利率大概处于40年的最低水平,意味着享受伦敦历史上最低利率水平,大幅降低置业成本。汇率水平依然停留在低位,也就意味着你会花费比一年前少10%的英镑。

近20年,伦敦各区房价保持着平均每年接近10%的增长,居整个英格兰第一位

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3.住宅市场 - 英国最具升值机会资产
回报率历史数据
人口持续增长/7%~14%的增值预期

进入2017年以来,越来越多的中资大型房企选择英国作为其置业海外第一站,华人首富李嘉诚14年便开始大幅加大在英国固定投入比例。中资2017年第一/第二季度英国部分投资交易共43笔,22笔与房地产相关:包括中渝置地、富力地产、中投、腾讯。90天内中国买家在伦敦的消费:

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伦敦住宅市场回报率历史数据:

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伦敦人口持续增长

伦敦房屋建设的速度已经无法满足伦敦人口的增长,我们预期未来伦敦房价还会维持5%~10%之间的增长速度,如果考虑到目前低汇率以及史上最低的利率成本,相对人民币的复合增长乐观估计在7%~14%之间。

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4.如何买房
量化思维的运用:
地理位置指标/人口密度指标/各区收入指标
择校/可能涨幅的三大区域

量化方法的简介和意义:

量化,是一种程度上的目标明确和具体度量的方法。从解决问题的视角它是一种把抽象或者离散的内容变得更加具体的方案。在这里我们的目标是希望以最低成本买入升值空间最高的房子。

拆解因子的收益过程,自己动手做一个房价的定价模型:在我们心目中什么要素对房价影响最大呢?我们可以从:地理指标、人口密度、各区的生活支出和收入水平、各区学校教育资源,四个房价相关要素量化其变量。


地理位置指标:

如何定义位置是否好呢?去往各个区核心城区所花交通时间最短,这个区的位置最好。

据此我们选取伦敦重要的交通枢纽,包括地铁站和轻轨换乘站,以及重要的交通转运中心,构建伦敦的交通经纬表。然后我们构建基于这个因素的各中心区域,到达各个区中心的最短距离。我们将所有地理坐标的经纬度和各区中心代表地理左边的经纬度映射在xy坐标系下,取绝对距离的倒数,得到一个各区坐标下的得分:

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(红柱约高表明通勤到其他位置的所用平均时间越少)




人口密度指标:
我们用(22~65岁人口)各区工作总人数除以当地的土地面积。(数据统计来自与伦敦统计协会)

各区收入指标:
我们采用22~65岁人口的各区平均收入水平,并且平滑成指数,以便于比较。

学校位置:
我们根据英国一家网站提供的全英格兰所有学校评分,筛选到伦敦的学校,并通过加权的分数标准化各个区的教育水平。

这些变量是否有效呢?英国学校是不是离好学校越近的房子,房价越贵呢?

我们把这些最新的数据分别和房价做回归,我们发现前三个指标都跟房价有很强的相关性,(相关系数高于0.5),唯独学校的位置似乎没有关系

我们查阅资料发现,伦敦的私校 (Independent School) 比例占伦敦参与排名学校的90%以上,而私校的录取标准本身跟你是否生活在附近没有关系,而好的公立学校,即每年英国教育部评选的(outstanding)学校基本上都在市中心区域。跟位置因素高度重合,因此我们不再考虑这类因素的影响。

我们得到一个静态模型,特征包括 1. 2. 3.(它们存在一定的共线性)

公式如下:
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在这个模型中,第一主成分z1的贡献占到了影响房价总因素的60%,拆解z1的组成因子中距离的得分权重为0.54,收入水平为0.47,人口密度为0.51。也就是说,如果到各区的时间缩小一倍,对房价的提升为33.4%;如果该区收入增长一倍,则该区房价会上涨为29%;如果人口增加一倍,则对房价的提升为31.569。

拆解因素后,我们继续看什么因素能够对房价产生持续影响,并决定了伦敦各区的房价走势:我们需要对从1998年到现在的每一年的指标进行计算。看这些因子中这些因素是如何影响房价的。

我们绘制出房价和几个因素的相关矩阵:

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我们计算了三种因素相对于整个房价的因子载荷变化,发现在1998年的时候,伦敦房价对于当地个人收入和人口工作密度非常敏感,交通位置的便捷性并不被房价特别认可。但随之到2017年,我们发现明显的趋势是,房价呈现了对交通便捷程度的非常强的敏感性,因子相关性载荷也从1998年的0.27上升到了2017年的0.48。

这一细节的变化经济解释是随着伦敦房价的上涨,人们开始把离工作地点的便捷性和房子性价比作为首选,另外随之伦敦人口的增速大部分人的首先会选择租房,因此长期看,这样的趋势仍在增强。

简单说就是交通位置越好的区域房价这20年的涨幅最快,我们定义房价跟交通指标的倒数作为指标,选出1998年交通性价比值最高的区域,然后到16年我们可以看到:

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6个区域房价涨幅对比:

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在最近的17年中,整个伦敦区域中涨幅最大的前5名,中的其中4名,都是过去**交通便捷和房价比值最高的区域。这说明地理位置的重要性,也应证了那句老话,位置位置还是位置。

我们根据最新的数据认为未来涨幅最大的很可能来自这三个区域:

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从宏观的角度来看,在英国脱欧后,英国将会摆脱欧盟的一系列限制及拖累,最终加大经济崛起、质量提升的概率。首先脱欧后英国在移民政策方面将会拥有更多自主权,这将有利于英国从英联邦和美国等国家引入更多优秀人才,不仅可以减轻社会负担,也有利于科研创新和经济质量的提升。

其次脱欧后英国将会具备更加自主的贸易谈判权,这将有利于英国积极与美国、中国等国家展开双边谈判,最终对海外投资、对外贸易都有一定的刺激作用;再次,就目前全球主要经济体来看,英国ZF债务情况明显处于较低水平,这给未来英国进一步扩大财政政策提供了广阔空间,减税等财政政策的实施,不仅可以增强企业留欧的吸引力,同时也为未来经济扩张提供了强大支撑;越来越多的人才以及良好的经济展望也将加大英国房产的需求和投资前景。

从我们量化模型的结果来看,现在最具性价比的区域为:lewisham、croydon、和southwark。依据模型可看出,地理位置对于房价有着正面的影响,而这些区域的位置优势使得它们成为在房产投资方面性价比最高的区域。




[ 本期奖品 ]

1.精选书籍《穷查理宝典》(30名-优秀发言人)

沃伦.巴菲特:“我对他的感激无以言表”/ 比尔.盖茨:“在我见过的思想家中,芒格的渊博是无与伦比的”

2. 《穷查理宝典》+ FAN金融.ARI 首发手册&限量款皮面笔记本(10名-最佳发言人)

FAN金融&ARI合作限量款 超软手感~ 发完即止不再印发



[ 本期话题 ]

依据历史情况请谈谈您认为对于房价增长最多的因素是?



[ 活动时间 ]

2017年11月17日始-2017年11月24日23:59分止


[ 获奖办法 ]

在本帖中进行回帖,基于发表内容合理性合法合规基础上
阐述本期话题:依据历史情况,请谈谈您认为对于房价增长最多的因素是?

符合“优秀发言人”或“最佳发言人”标准* 的用户将有机会参与评选,获得奖品(30名)


FAN金融.ARI首发手册 & DTZ合作限量款超软手感皮面笔记本:


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[ 发奖及说明 ]


1.“优秀发言人”评审标准:基于发表内容合理性合法合规的基础上,发言内容为较高程度原创、与本话题相关并有独到的见解,回帖字数最少不少于100字;

2.“最佳发言人”评审标准:基于发表内容合理性合法合规的基础上,发言内容为较高程度原创、与本话题相关并有独到且深刻的见解,回帖字数最少不少于300字;

3.评审工作由范FAN运营组公平公正进行审评;

4.获奖名单将在12月4日公布,公布渠道:该社区 或 微信公众号-每日理财范(IDguanzhu_168);

5.范泛而谈栏目运营组工作人员将在获奖名单公布的同时(12月4日),发布工作人员收集获奖者邮寄地址的邮箱,请参与用户届时务必留意社区。





[ 录制现场嘉宾团招募 ]


如您有兴趣参与《范泛而谈》现场录制,您可通过下方链接报名;

来京用户出行费用由理财范承担,获邀嘉宾另可获500元礼包一份。




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Tony6

版主

发表于 2018-1-16 15:52
浅水灵月 发表于 2017-12-13 21:50
非常期待权益类的产品,只是你说要未来有机会见到。。。。。是不是又是几年后啊 ...

目前我们团队已经布局了A股权益类产品,这3个月时间我们完成了从数据到策略开发到实盘投资。目前其实策略已经相对比较成熟,从1月建仓到目前半个月的净值收益有10.9%。但是从策略到给用户提供这种产品,中间还夹杂着公司层面的问题和政策层面的问题,所以我们也很谨慎。我的团队希望能够进一步测试和完善权益类配置策略,期待在今年能够发一只私募股权产品给大家。
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Tony6

版主

发表于 2017-11-24 14:05
wangyu1970 发表于 2017-11-23 21:41
通过观看《范泛而谈》第二季第二期,Tony探讨了海外资产配置伦敦专题,从多维度介绍了伦敦房产的可 ...

中国未来大城市房间可能会形成一个现象,最上层的房子有价有市,中间层有价无市,底层有市无价。大家谈论中国房价的同时忽略了一个因素,那就是房屋的建筑质量。我最近在看房子,1500万以上的房子我能看上的就只有一个小区。所以我就在思考一个问题,如果我愿意出这个钱,一定不愿意买着的房子,因为从住房居住条件上考虑性价比太低了。过去房子涨价的逻辑思路投资,和居住无关,和租金无关。我有过量的现金,不知道去那,地产行业那么火爆,那就投进去。实在不行还可以银行7折质押出来,再不行我找个p2p8-9折质押,有流动性,又有升值预期。现在不这样了,我多次强调政策的驱动在于限制房地产市场的流动性,这对投资来讲几乎是致命的。举个我朋友的例子,家里房子在2环,也要1000万以上,问题是谁买呢?房子那么老旧,住的几乎就不考虑了,学区房有钱的不在乎这点,买也买红玺台这类的了,没钱的买个“厕所”。你去银行质押,现在首先就不欢迎这类资产,还不说质押率的问题。现在通勤还算发达,年轻群体的移动才是盯住未来房价的核心指标。从商品的角度,需要考虑的不是绝对值,而是相对值。你的外部竞争条件决定了你的内在价格逻辑。
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Stella

师范毕业

发表于 2017-11-20 15:33
浪剑客 发表于 2017-11-18 10:54
未看先赞,我也继续学学...

点赞、留言再看是好文明。
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Tony6

版主

发表于 2017-11-20 13:11
浪剑客 发表于 2017-11-19 08:52
房价18年价值翻番,如果按照范范当前年化12%的预期收益率的话岂不是1.12的18次方=7.689965,那么投资范范18 ...

对于您的问题,我是这样思考的:首先,房地产本身的属性除了相对稳定的回报预期之外,也是一种比较好加杠杆的资产。比如说我一套500万的房,目前在uk的质押应该可以给到400以上。那么我的租金依然提供回报,而且这部分质押融资出来的资金可以用于其他层面的投资。但P2P资产目前在全球应该都是没有这样的服务的,其中最主要的原因还是因为底层资产的风险特征不一样。当然房地产投资和房地产加杠杆投机不一样,和p2p以及私募股权也不一样。这个就像坐飞机还是坐火车的感觉。当然通常情况下我们两者都会组合选择,因为需求不一样。另外说一下我们对房地产这个行业未来走势的看法:节目中我也提到了,要判断未来的价格是否可以持续增长,主要是看支持房价的增长因子。从金融层面来看,过去几十年,美国短期利率的下降通过金融全球化普遍带动了全球房地产市场的上扬。但随着全球进入加息时代,这个行业的短期投机属性会下降,长期价值会凸显。什么是长期价值?当然是租金的回报率。目前美国已经开始走大租赁的商业模式,未来中国也会。但伦敦毫无疑问是走在最前沿的。这点也是我用来区别uk和中国的房地产市场。我们的租金房价比大概1%都不到,而伦敦有4-5%。
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范嘉儿

师范毕业

发表于 2017-11-17 23:13 来自手机
沙发。凡凡而谈又来了。。。
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超mm

新人小范

发表于 2017-11-18 00:21 来自手机
好久不见
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金蛇狂舞

有范青年

发表于 2017-11-18 09:24
终于等到你,又能涨知识了。
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浪剑客

饭范之辈

发表于 2017-11-18 10:54
未看先赞,我也继续学学...
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上善若水888

见习范亲

发表于 2017-11-18 18:46
房子是用来住的 不是用来炒的
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浪剑客

饭范之辈

发表于 2017-11-19 08:52
房价18年价值翻番,如果按照范范当前年化12%的预期收益率的话岂不是1.12的18次方=7.689965,那么投资范范18年后还可以翻番接近8倍,那么英伦房产行业除了稳健的保值和恒定的增值这些优势,相对于国内的房产投资和P2P行业以及一些私募基金的有何优势呢?
再者根据视频里说的,当前的伦敦房价年增长大约10%左右,维持稳定的话也是7,8年就翻番了吧。那预计可能维持稳定的房价增长吗,维稳增长的话目前认为可以持续多久呢??
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金蛇狂舞

有范青年

发表于 2017-11-19 18:04
提个建议:范泛而谈这个节目做的非常好,希望每一期的间隔不要这么久
认为房价受到人口,收入水平,地理位置,土地供给,城市发展不均衡,税收,利率,政策等影响。本期话题里面谈到英国和国内各种政策和环境因素对比,以及大量数据分析。如果大量国人在资产配置上选择英国房产,会不会对当地需求产生很大的影响,从而导致政策产生更大的不确定因素?
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被屏蔽
631949

禁止发言

发表于 2017-11-20 07:14 来自手机
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
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